高額納税者ほど効果のある不動産投資を活用した節税
年収が多く高額な所得税・住民税を支払っている方はどうすれば効率的な節税が出来るのか苦慮されていることと思います。日本の所得税の税率は累進課税となっていますが、最高で45％、住民税を含めるとおよそ55％。この高い税率を利用した、高額な納税をしている人ほど効果のある節税方法が、不動産投資による節税です。
不動産投資による損益は所得と通算することが出来ます。もし損が出た場合、この高い税率と同じ率で税還付が行われることに着目しています。具体的には、築古アパートや築古マンションなど減価償却期間が終わった物件を買うことで、短期間で減価償却して損益通算し、差額の税還付を受けるものです。
この節税方法は、投資家の年収、物件のキャッシュフローや築年数などの条件によって変わります。現在あなただけの節税効果を無料でシミュレーション（オンライン面談）するキャンペーンを行っています。
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不動産投資の減価償却を利用した節税の仕組み
建物の減価償却とは？
建物は構造と用途によってあらかじめ法定耐用年数が定められています。
国税局
減価償却資産の耐用年数表
建物取得時にかかった購入価格＋費用を法定耐用年数で割り、毎年定額を減価償却として経費計上することが出来ます。つまり、不動産投資の収入から減価償却費を経費として引くことが出来るのです。
例えば木造アパートの場合は耐用年数が22年と決められていますが、これを中古で買った場合の耐用年数の計算式は下記のとおりです。
- 法定耐用年数の全部を経過した資産
その法定耐用年数の20％に相当する年数 - 法定耐用年数の一部を経過した資産
その法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数に経過年数の20％に相当する年数を加えた年数
木造アパートで築22年以上が経過している場合は、22年×20％＝4年（小数点以下切り捨て）となるため、建物購入価格＋費用を4年間で減価償却が出来ます。
ただし改装には注意が必要です。築古アパートのほとんどは改装が必要ですが、購入後改装する場合、何を改装するかによって異なりますが、改装費用のほとんどは償却期間が長く4年で償却できるのは購入時の建物の価値のみとなってしまいます。ということは、改装された物件を購入したほうが多く節税できるということになります。
税還付の仕組み
それでは税還付の仕組みを見ていきましょう。
左上の給与の課税所得で計算した所得税に基づいて、その下の源泉徴収の額が決まりますが、不動産投資をすることによって課税所得は変わります。仮に不動産から発生するキャッシュフローが０であったとすると、実際の収入は、給与収入＋不動産のキャッシュフロー（0）ですので、変わりません。しかし、不動産の建物分の価値を4年で償却できますので、建物の価値の4分の1（赤の部分）が給与所得から控除されます。それに基づいて所得税を計算し直すと、投資しない場合よりも課税所得は減ります。課税所得が減ればもちろん納税額も減りますので、過払いの税金が還付されるわけです。
所有から5年超経過後かつ減価償却期間終了後に売却することが大事
築古の木造アパートの場合、減価償却の恩恵を受けられるのは4年間のみです。その後物件から得られる利益は所得税の課税対象になりますので早く売却したいところですが、もう1年は待ちましょう。4年保有して売却した場合と5年保有して売却した場合とでは、不動産の譲渡所得の税率が異なるからです。
土地や建物を売ったときの譲渡所得の税額の計算は、次のようになります。
5年以下と5年超では倍近くの違いがあるのです。売却時の所有期間には注意しましょう。
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創業40年。不動産賃貸管理業としてスタートし、現在は不動産コンサルティング事業、不動産売買仲介事業を中心としています。
長年の不動産コンサル経験と自らの不動産投資経験を生かし、相続・資産運用支援ツール「SuperREIFA」を開発・販売中。
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代表取締役 河野守邦
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